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泰諾風(fēng)保泰總經(jīng)理 王積剛
 

2月24日，第十二屆中國房地產(chǎn)發(fā)展年會(huì)在京盛大開幕。泰諾風(fēng)保泰總經(jīng)理王積剛現(xiàn)場發(fā)表演講，以下為演講實(shí)錄：

今年可以說是房地產(chǎn)調(diào)整的一年，在調(diào)整過程中，很多地產(chǎn)商也好，或者相關(guān)企業(yè)也好，都在談怎么樣轉(zhuǎn)型，怎么樣思變的問題。在這個(gè)大背景下，住宅產(chǎn)業(yè)化成為一個(gè)熱點(diǎn)的討論問題之一，今天我想從我所從事的行業(yè)，也就是建筑、門窗、幕墻行業(yè)來看建筑布品的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的現(xiàn)狀和今后的方向。首先談到住宅產(chǎn)業(yè)化可以說從上到國家，下到企業(yè)都非常感興趣，怎么看這個(gè)問題呢？我覺得在一個(gè)國家大的經(jīng)濟(jì)背景下，不光是房地產(chǎn)行業(yè)，整個(gè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展到這個(gè)水平，人均的GDP達(dá)到了3000美元以上這個(gè)階段，我們整個(gè)國家都面臨著發(fā)展轉(zhuǎn)型的問題，也就是說我們經(jīng)常提的轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，在這種大的環(huán)境下，作為房地產(chǎn)也存在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式的這么一個(gè)話題，住宅產(chǎn)業(yè)化相當(dāng)于住宅生產(chǎn)供應(yīng)的工業(yè)化，是機(jī)械化程度不高和粗放式生產(chǎn)方式升級(jí)換代的必然要求，而建筑布品產(chǎn)業(yè)化又是住宅產(chǎn)業(yè)化的重要部分，前幾天跟萬科的董事長王石有一個(gè)簡單的交流，王石說，按道理講，在國外這部分做的相當(dāng)好，在理論上住宅產(chǎn)業(yè)化從施工的角度應(yīng)該是施工企業(yè)承擔(dān)，去研發(fā)，去實(shí)施，而從布品的角度，應(yīng)該從布品供貨商去承擔(dān)，而在中國的特殊情況下，這個(gè)方向還沒有正式啟動(dòng)起來的前提下，做一些房地產(chǎn)開發(fā)的先鋒企業(yè)，包括萬科，他們在這方面自己在做這方面的工作，我也參觀過萬科產(chǎn)業(yè)化基地，可以看到他們從整個(gè)的建筑施工流程到重要的建筑布品布件他們都在做很多有益的嘗試，怎么能讓這些東西按照制造業(yè)的要求和制造業(yè)的方式去生產(chǎn)，避免現(xiàn)場安裝，這種粗放的低質(zhì)量的和低效率的生活方式。

對(duì)于門窗、幕墻行業(yè)，我想先從這里作為一個(gè)切入口了解一下門窗、幕墻它的產(chǎn)業(yè)化方向。在建筑領(lǐng)域，門窗每年有五億平方米的產(chǎn)量，它的產(chǎn)值超過了兩千億元人民幣的產(chǎn)值，幕墻每年八千到九千平方米的量，產(chǎn)值超過一千億元。而產(chǎn)業(yè)化程度來講，幕墻相對(duì)來說比較好，單元式幕墻在大型的超高層和大型公建百分之百采用單元式幕墻，特別是超高層，一般幕墻安裝方式?jīng)]有辦法實(shí)現(xiàn)。我們看到行業(yè)內(nèi)的大型幕墻企業(yè)，包括遠(yuǎn)大、江河、三星，他們百分之七十到八十的工程項(xiàng)目，比如我們現(xiàn)在所在的國貿(mào)三期是江河公司做的，是我們公司協(xié)助做的。但是整個(gè)九十萬平方米的幕墻施工面積，平攤下來單元式幕墻小于20%。而門窗作為一種工業(yè)化產(chǎn)品，定型化的生產(chǎn)、加工、安裝，它的比例更小，只占到5%。在座很多開發(fā)商可以回顧一下開發(fā)商怎么選購門窗或者選購其他建筑布品，比如門窗來講，開發(fā)商要招采購，它要從玻璃，從材料去一個(gè)一個(gè)的制定，用什么樣類型的玻璃，材料如果是用鋁合金材料，還要用哪個(gè)廠的鋁合金材料，哪家的型材，制定完以后再制定五金件用哪家，是進(jìn)口的，還是國產(chǎn)的，一直制定下去，可以說對(duì)開發(fā)商來講，他把整個(gè)窗拆成了不同分散的材料，每個(gè)材料進(jìn)行把關(guān)，這是現(xiàn)在我們開發(fā)商采購方式最普遍的做法，問題就來了，誰對(duì)門窗幕墻的整體性能負(fù)責(zé)呢？

對(duì)客戶來講，他買的是各種材料的性能還是買的整窗或者幕墻整體的性能？這就是很大的問題，而誰對(duì)這個(gè)系統(tǒng)整體負(fù)責(zé)，在目前可能沒有人能對(duì)整體負(fù)責(zé)？所以真正的從開發(fā)商的腦袋里現(xiàn)在我們理解了為什么開發(fā)商，布品供應(yīng)商，材料商，不管門窗也好，幕墻也好，在把關(guān)過程中它看成是一堆材料，所以我們統(tǒng)統(tǒng)被稱為材料商，但是在這個(gè)現(xiàn)狀下，有一個(gè)很好的發(fā)展趨勢，剛才講到幕墻的問題，現(xiàn)在重點(diǎn)講一下門窗的問題，門窗國內(nèi)的門窗市場，尤其是所謂的門窗產(chǎn)品的系統(tǒng)化，這個(gè)系統(tǒng)化是什么內(nèi)涵呢？它的產(chǎn)品設(shè)計(jì)的定型化和系列化，加工和安裝的標(biāo)準(zhǔn)化和模塊化，以及更多尺寸的模數(shù)，只有在這幾個(gè)化中綜合新的生產(chǎn)方式下，這個(gè)門窗才能像一個(gè)定型的工業(yè)產(chǎn)品那樣被設(shè)計(jì)，被加工制造，被安裝。從而避免了現(xiàn)在的門窗廠和開發(fā)商純粹是把關(guān)，它的一部分材料而沒有辦法把關(guān)整體性能這種情況，可以說門窗、幕墻的系統(tǒng)化是這個(gè)行業(yè)發(fā)展的主流方向，所如果是這樣的話，以后開發(fā)商在談門窗也好，談幕墻也好，在做采購的時(shí)候，他們只需要關(guān)注門窗幕墻系統(tǒng)的提供商，這個(gè)提供商我們叫系統(tǒng)公司。

比如在門窗行業(yè)中，屏幕上的四個(gè)廠家是做的最好的外國企業(yè)，而中國本土也出現(xiàn)了越來越多的企業(yè)，他們把主要的精力由產(chǎn)品制造轉(zhuǎn)向整體的門窗的整體解決方案，在中國已經(jīng)具備了相當(dāng)數(shù)量的系統(tǒng)集成商，這是現(xiàn)在中國門窗系統(tǒng)公司的早期的發(fā)展階段。

本土門窗、幕墻行業(yè)產(chǎn)業(yè)化的推動(dòng)力量我想是由這幾個(gè)方面需求來看，首先客戶也就是開發(fā)商的需求，這個(gè)行業(yè)由快速發(fā)展到精耕細(xì)作，建筑物是最終的產(chǎn)品，每個(gè)開發(fā)商都在聚焦打造自己的核心競爭能力，到底是做什么類型的。像萬科做民用住宅，以數(shù)量取勝，非常大的經(jīng)營規(guī)模，還有北京的現(xiàn)代地產(chǎn)，他們是以綠色的，以科技的引導(dǎo)去開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，不同的地產(chǎn)商有不同的定位，有不同的需求，這種需求適應(yīng)不同客戶的需要，這樣的話必須是開發(fā)商對(duì)于部分供應(yīng)商比以前要求越來越高，你一定要提供好產(chǎn)品，必須是一種向制造業(yè)，低成本的，高效率的，高性能的產(chǎn)品，所以就是客戶的需求是最重要的。

另外行業(yè)的引導(dǎo)推動(dòng)，國家十二五項(xiàng)目，有門窗幕墻研發(fā)，從窗的設(shè)計(jì)到加工，到安裝做一個(gè)整體項(xiàng)目把適應(yīng)不同氣侯區(qū)做定型化和系列化設(shè)計(jì)，國家的目的是通過項(xiàng)目終端能引導(dǎo)行業(yè)，真正實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化，另外還有相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)，相當(dāng)于在門窗施工中間，現(xiàn)在主流的是什么東西？有一個(gè)詞叫現(xiàn)場校合，尺寸校合。這個(gè)我有親身經(jīng)歷，我買了一套房子在深圳，同樣規(guī)格的窗它的尺寸差了十幾公分，當(dāng)然這是比較早期的，而現(xiàn)在萬科是怎么做的呢？它現(xiàn)在在產(chǎn)業(yè)化基地做了標(biāo)準(zhǔn)的預(yù)制件，保證萬科的住宅，只要是這個(gè)類型的窗，尺寸是嚴(yán)格的保持一致，這是門窗能夠做工廠化加工的前提，否則的話你就變成是量體裁衣的方式了，就沒有辦法形成規(guī)模加工，只能一個(gè)窗一個(gè)窗去做，可以說這方面在門窗方面萬科也是走在前面。

另外這些布品面臨行業(yè)競爭和產(chǎn)業(yè)升級(jí)，他們面臨從材料商向方案提供商轉(zhuǎn)變，以及獨(dú)立的現(xiàn)在市面上已經(jīng)出現(xiàn)了獨(dú)立的系統(tǒng)設(shè)計(jì)供應(yīng)機(jī)構(gòu)，這些機(jī)構(gòu)服務(wù)于這些布品供應(yīng)商，幫他們進(jìn)行產(chǎn)品定型化和系列化，可以說從這幾個(gè)因素來看，至少可以說門窗作為建筑布品，它的產(chǎn)業(yè)化的前景和產(chǎn)業(yè)化的潛力還是蠻大的，并且國外的通常流行的方式，為行業(yè)指明了方向，可以說像門窗系統(tǒng)并不需要國內(nèi)的本土行業(yè)摸著石頭過河，其實(shí)別人已經(jīng)給你指明了方向。

現(xiàn)在開發(fā)商也面對(duì)一些所謂的系統(tǒng)公司他們的營銷方式，可以說有些方向是在向誤區(qū)引導(dǎo)自己的客戶，他們說我們是系統(tǒng)商，我一定要做的非常非常貴，因?yàn)槲业男阅芎?，?dāng)然了，門窗實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化以后，它的性能提高，客戶可以支付一部分，但是布品產(chǎn)業(yè)化是通過工業(yè)化的方式提高生產(chǎn)效率，降低生產(chǎn)成本，從而提升品質(zhì)，也就是說提高這個(gè)產(chǎn)品的性價(jià)比，在這個(gè)基礎(chǔ)上，生產(chǎn)效率提高了，供貨商和客戶可以進(jìn)而分享技術(shù)進(jìn)步的成果，也就是說，對(duì)房地產(chǎn)商來講，它有可能以更加好的價(jià)錢，更加低的價(jià)錢買到技術(shù)和質(zhì)量更穩(wěn)定的產(chǎn)品，而不是花非常貴的價(jià)錢買所謂的系統(tǒng)產(chǎn)品。

我們接觸大量的房地產(chǎn)商和大量的行業(yè)客戶，從鋁型材公司到設(shè)計(jì)顧問公司，到大型的門窗幕墻公司，所以說我們在門窗產(chǎn)業(yè)化中可以說從整個(gè)的產(chǎn)業(yè)鏈不同的部位都在做這方面的推動(dòng)作用。我們把自己定位為門窗節(jié)能技術(shù)方案提供商，門窗節(jié)能材料的提供商，以及社會(huì)與行業(yè)責(zé)任的實(shí)踐者，同時(shí)我們也是阿拉善協(xié)會(huì)的會(huì)員，我們也參與很多環(huán)保項(xiàng)目推廣，我們也應(yīng)該盡到行業(yè)的社會(huì)責(zé)任等等這些。

通過上面的分析，我只是想通過門窗這一個(gè)布品拋磚引玉，來看作為一個(gè)建筑的布品布件怎么從過去的生產(chǎn)和經(jīng)營方式轉(zhuǎn)化成一種制造業(yè)式的產(chǎn)業(yè)化的大批量的定型化的真正的工業(yè)產(chǎn)品，以使整個(gè)行業(yè)鏈?zhǔn)芤?，使最終的客戶得到物美價(jià)廉的好的房屋，這個(gè)機(jī)會(huì)只是拋磚引玉，引發(fā)大家一點(diǎn)思考，尤其是在現(xiàn)在的條件下，大家不同的人去思考不同的轉(zhuǎn)型的方向，怎么樣能夠在低迷的市場情況下能夠突圍出去，我想從這個(gè)角度跟大家探討一下，也歡迎大家批評(píng)指正，最后預(yù)祝第十二屆房地產(chǎn)發(fā)展年會(huì)圓滿成功，謝謝大家！